На что нужно обращать внимание, при выборе квартиры в новостройке: подробное руководство к действию.

Большое количество незаконных строек, побуждает инвесторов быть более внимательными, при покупке жилья. Какие вопросы помогут обезопасить инвестицию и сохранят деньги?            ( источник   Domik.ua http://domik.ua/novosti/copyright.html )

  1. Разрешительные документы на строительные работы

Существует две группы документов, которые дают право для ведения строительных работ. Первая — это правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором застройщик планирует вести строительство. Вторая — это декларация или разрешение на проведение строительных работ.

В число правоустанавливающих документов входят следующие: свидетельство о праве собственности на земельный участок; договор аренды участка; или госакт, которым подтверждается право собственности. Хотя бы один из этих документов должен быть у застройщика, чтобы не возникало сомнений в законности строительства.Когда застройщик предоставляет лишь договор аренды, необходимо уточнить срок действия данного договора. Он не может заканчиваться раньше запланированной даты ввода жилого объекта в эксплуатацию или одновременно с этой датой.

Еще один важный пункт, на который стоит обратить внимание — это информация о целевом назначении участка. В правоустанавливающих документах должно быть указано строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома.

Часто застройщики начинают возводить многоквартирные дома на участках, которые выделены под индивидуальное жилое строительство. Ввести такие объекты в эксплуатацию будет проблематично.

С 17 января 2017 года Верховная Рада Украины отменила категорию сложности объектов строительства. Следовательно, для объектов, которые раннее относились к I-III категориям сложности, необходимо наличие заверенной ГАСИ декларации о начале выполнения строительных работ. Для объектов IV и V категорий сложности — ГАСИ должна выдать застройщику разрешение на выполнение строительных работ.

Все перечисленные выше документы застройщик должен размещать на сайте своей компании, либо на сайте новостройки, либо предоставить лично инвестору в отделе продаж. В случае, когда менеджеры отказываются, под любым предлогом, предъявить данные документы, лучше не спешить с покупкой жилья в таком комплексе.

Читайте также: Как проверить законность новостройки перед покупкой квартиры

  1. Схема инвестирования в строительство новостройки

Согласно закону «Об инвестиционной деятельности», в Украине легальны всего четыре схемы инвестирования, в числе которых:

фонд финансирования строительства (ФФС);

покупка беспроцентных целевых облигаций;

фонд операций с недвижимостью;

институты совместного инвестирования.

Большинство застройщиков с надежной репутацией используют фонд финансирования строительства или выпуск целевых облигаций.

По мнению юристов, вариант с минимальными рисками для инвесторов — это ФФС.

Формирование жилищно-строительного кооператива — тоже легальная схема, но в таком случае инвесторы берут все риски на себя.

Существуют еще более рискованные и полулегальные схемы инвестирования. В их число входят:

предварительный договор купли-продажи;

продажа имущественных прав;

закладные и форвардные контракты.

Читайте также: Тайные угрозы при покупке недвижимости в столице: 3 важных фактора

  1. Из каких материалов, и по какой технологии застройщик возводит новостройку

Здания, которые строят по монолитно-каркасной технологии — наиболее прочные, следовательно, и долговечные. Плюс в том, что и строятся они, относительно быстро.

Стены в новостройках могут быть выполнены из таких материалов: керамического или силикатного кирпича; кератерма; керамзитобетонных панелей; газо-, пено- или керамзитобетонных блоков.

Технология кирпичной кладки до сих пор считается наиболее экологичной. Особенно ценится использование в строительстве красного кирпича. Минусы данной технологии — это увеличенный срок строительства, дороговизна и ограниченная высотность зданий, до 16-18 этажей.

Наиболее недорогие и быстрые технологии строительства — сборная панель и монолитно-панельные жилые здания. Современные панельные дома не такие экологичные, как кирпичные новостройки, но практически не уступают последним по тепло- и звукоизоляции.

Большое значение имеет то, из каких материалов выполнены межквартирные и межкомнатные перегородки. Застройщики могут использовать в кирпичных домах газобетонные блоки или гипсокартон для межкомнатных перегородок с целью экономии средств. Второй вариант может ни чем не уступать кирпичу, при условии использования дорогих материалов, а вот газобетонные блоки плохо пропускают воздух.

 

  1. Какие материалы используют для утепления фасадов здания

Какую технологию утепления дома использует застройщик вопрос не менее важный, чем материал, из которого он построен. На сегодня в строительстве используется всего две такие технологии — вентилируемого и мокрого фасада.

Технологию вентилируемого фасада используют для утепления домов бизнес-, элит- и премиум-классов. В данном способе используется минеральная и базальтовая вата, которая отличается экологичностью и долговечностью.

Технологию мокрого фасада применяют при строительстве зданий эконом-, комфорт- и реже бизнес-класса. Наиболее дешевый и популярный материал — пенопласт, однако он не отличается прочностью и экологичностью.

Экструдированный пенополистирол — более прочный материал.

  1. В каком состоянии сдаются квартиры

На киевском рынке первичной недвижимости застройщики комплексов предлагают квартиры в таком состоянии: без отделки; под чистовую отделку и с готовым ремонтом.

Вариант без отделки включает в себя минимальный набор ремонтных работ, предусмотренный государственными строительными нормами. Сюда входит: установка окон и металлических входных дверей; счетчики учета потребления воды, газа и электричества; разводка электричества и вывод из сантехнического стояка. Реже застройщики устанавливают счетчики тепла, производят стяжку полов, делают гидроизоляцию в санузлах и разводку сантехнических выводов.

Второй вариант, под чистовую отделку, кроме перечисленных работ предполагает штукатурку стен и потолка, установку розеток, выключателей и сантехники.

Квартиры с готовым ремонтом сегодня предлагают не только в комплексах экономкласса, но и в бизнес- и премиум-классе. Инвестору гораздо выгоднее приобрести жилье с ремонтом, чем самостоятельно нанимать ремонтную бригаду и закупать материалы. Застройщик все это делает оптом, следовательно, стоимость и материалов, и рабочей силы для него будет ниже средне рыночной. Готовый ремонт в комплексе эконом- и комфорт-класса может включать:

линолеум или ламинат на полу;

обои на стенах под покраску;

установку розеток, выключателей;

установку сантехники, плиты и раковины.

В комплексах более высоких классов застройщики предлагают дизайнерский ремонт, все аспекты которого оговариваются индивидуально. Стоимость такого ремонта зависит только от фантазии инвестора.

Преимущество готового ремонта — возможность заехать в квартиру сразу после ввода дома в эксплуатацию. Недостаток — качество ремонта от застройщика часто не очень высокое и через несколько лет инвестор будет вынужден снова погружаться в ремонтные работы. Поэтому лучше сразу оговорить в отделе продаж кто отвечает за качество выполненного ремонта, какие гарантии и на что, предоставляет застройщик.

  1. Может инвестор сделать перепланировку в приобретенном жилье?

Популярная с 2016 года тенденция функционального пространства в жилых комплексах продолжает развиваться и в 2017 году. Застройщики пытаются сделать каждый квадратный метр квартиры удобным в использовании. Поэтому в большинстве комплексов инвестору предоставляют возможность приобрести квартиру со свободной планировкой, стоимость которой уже включена в цену за квадратный метр.

У менеджера по продажам всегда можно уточнить возможность сделать перепланировку и условия этой услуги. Например, инвестор может менять планировку жилья после вступления в права собственности или до?

В доме, построенном по монолитно-каркасной технологии или из кирпича, передвинуть стену можно, а вот в панельном — невозможно. Еще один нюанс увеличения площади кухни за счет балкона или лоджии. К сожалению, даже в монолитно-каркасном доме объединить это пространство не получится, так как такой дом не смогут ввести в эксплуатацию

  1. Зоны общественного использования: их внешний вид и функционал

Более важным и актуальным для инвесторов становится вопрос обустройства зон общего пользования и наличие собственной инфраструктуры в комплексах. Так, в ЖК бизнес- и премиум-класса застройщики тщательно продумывают дизайн и внутреннее убранство холлов и подъездов. В комплексах экономкласса, застройщики реже акцентируют внимание на этом вопросе.

Важно узнать в отделе продаж как будет выглядеть входная группа, как организована служба консьерж-сервиса, как будет осуществляться контроль доступа в подъезд. А также, сколько в подъезде запланировано установить пассажирских и грузопассажирских лифтов, какая фирма-производитель, насколько бесшумны эти лифты и изолированы шахты от жилых помещений или нет.

Благоустройство придомовой территории неотъемлемый фактор комфортной жизни. В отделе продаж инвестору должны предоставить информацию о фирмах-производителях детской и спортивной площадок, и какие горки или тренажеры планируют установить. Как будут обустроены зоны отдыха, какой будет территория комплекса (закрытая или открытая), какая фирма обеспечивает работу охранной службы и что входит в это понятие.

  1. Какая организация будет обслуживать дом после ввода в эксплуатацию, и по каким тарифам

Жилой комплекс после ввода в эксплуатацию может быть передан на баланс города и обслуживаться городскими коммунальными службами либо ОСМД. Второй вариант – обслуживание комплекса собственной эксплуатационной компанией. В таком случае, в отделе продаж, необходимо уточнить сумму за квадратный метр жилья и стоимость кубометра воды и киловатта электроэнергии.

При покупке квартиры в жилом комплексе, который частично заселен, можно поинтересоваться у состоявшихся жильцов впечатлениями о работе ЖЭКа..

Domik.ua http://domik.ua/novosti/copyright.html :